Aterrizaron en España en 2008, después de la crisis financiera. Los motivos que potenciaron la llegada de estos fondos de inversión están estrechamente relacionados con las crisis económicas, vinculadas a la vivienda, y a los procesos de privatización y mercantilización de los bienes y servicios públicos, que ofrecen ‘chollos’ al mercado.
“Existen fondo de inversión, sociedades de inversión y las SOCIMIS, que son sociedades que cotizan en bolsa del mercado inmobiliario. Es la forma jurídica que tiene el capital global para aterrizar en los países, en este caso en España, para beneficiarse de una serie de beneficios fiscales. Los fondos de inversión pagan 1% de impuestos de sociedades y las SOCIMIS no pagan impuesto de sociedades”, explica Jordi González Guzmán, del Sindicato de Inquilinas.
“Los grandes fondos buitre como Blackstone, Cerberus o Lone Star aparecen después del 2012 cuando se han creado figuras como las SOCIMIS que dan muchos beneficios fiscales. El motivo por el cual crecen los fondos buitres es porque tienen una oportunidad de mercado muy grande. Compran vivienda a precio de saldo a los bancos, haciéndoles un favor”, comenta Jordi González Guzmán.
El funcionamiento de los fondos buitres
La técnica está plenamente estudiada, y los equipos están formados por especialistas en procesos de reestructuración de empresas. Buscan mercados que estén pasando una situación económica complicada, casi en situación de quiebra. Compran la compañía e intentan reavivarla para venderla a un precio mucho más alto del que ellos han pagado.
Los fondos buitres crecieron con la crisis del 2008. Compran viviendas públicas y privadas de forma masiva, incluyendo viviendas de protección oficial. Adquirieron créditos hipotecarios, adquiriendo la deuda en el banco para después presionar al deudor para recuperar la totalidad de la deuda asumida. Esto provoca que el deudor, que no tendrá una situación económica óptima y no podrá asumir la deuda, no pueda hacer frente al pago. Es entonces cuando lo fondos buitre denuncian al deudor y se producen las ejecuciones hipotecarias, consiguiendo así aumentar la rentabilidad de su inversión, logrando beneficios bien incrementando los precios de los alquileres, o bien revendiendo las viviendas a un precio más elevado.
Los fondos de inversión pagan 1% de impuestos de sociedades y las Socimis no pagan impuesto sobre sociedades. Los dos se benefician de una deducción de un 95% del impuesto de transmisión patrimonial y su funcionamiento se comprar donde hay oportunidades
“El negocio se encuentra en los beneficios fiscales y en la gestión de las miles de viviendas que han comprado a un precio descuento y que acaban vendiendo a un precio de mercado o alquilando al mercado de vivienda privada a un precio más elevado del cual se esperaría si atendemos a las expectativas de crecimiento del mercado de alquiler”, explica Jordi González Guzmán.
Cerberus es uno de los fondos buitre más potente del país, con una cartera de 574 millones de euros en activos que adquirió del Banco Liberbank. Este fondo compró la fábrica de automóviles Chrysler y la marca de cosmética y perfumerías Avon cuando estaban a punto de la quiebra y las reflotaron de nuevo. Es uno de los propietarios más grandes del Estado y es responsable de muchos de los desahucios en Cataluña y España. Precisamente uno de los movimientos sociales más activos en contra de los fondos buitres toma el lema de “Guerra a Cerberus”.
El octubre de 2020, se oficializó la primera demanda contra el fondo buitre Azora, el tercer propietario de pisos de alquiler en el Estado con 13.000 viviendas por las “cláusulas abusivas” en los contratos de alquiler. Se trataba de un contrato de alquiler de una inquilina que contienía hasta 10 cláusulas abusivas, dejándola sin capacidad de negociación. Entre las condiciones abusivas se incluía, por ejemplo, el hecho de no poder reclamar en caso de que hubiera un problema con los suministros del piso. Esta denuncia la presentó Sílvia Torres, una vecina de Granollers que hace cuatro años que vive en el mismo piso que pertenecía a Solvia, y cuando se le acabó el contrato recibió un burofax de Azora imponiéndole unas nuevas condiciones, entre las cuales una subida del precio que doblaba el inicial: de 385 a 897 euros al mes.
Mecanismos legales que los regulan
Para intentar frenar la especulación en el mercado del alquiler provocada, en parte, por este fondo de inversión, existen diferentes regulaciones, como por ejemplo la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética o el decreto ley 17/2019, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Estas leyes obligan a los fondos buitres a ofrecer un alquiler social durante 7 años a las familias que reúnen los requisitos de vulnerabilidad y permite a las administraciones sancionar estos fondos si tienen un piso desocupado durante más de 2 años.
La ley contempla sanciones de 90.000 a 900.000 euros si no se cumple con la obligación de ceder los pisos vacíos. “Aun así siempre encuentran la forma de saltarse esta ley, conviven dos estrategias: o bien se deshacen de los activos vendiendo a un precio de mercado que se los pueda interesar, o bien invierten en la vivienda y lo alquilan sabiendo que la rentabilidad que sacarán del alquiler a largo plazo será más alta”, explica Jordi González Guzmán.
Impacto sobre el precio de los alquileres
La aparición de estos fondos ha supuesto un aumento en el precio de los alquileres, especialmente en zonas como el Raval o Poblenou, que son los barrios donde tienen más presencia en la ciudad de Barcelona.
Actualmente en Barcelona se está produciendo una burbuja del alquiler donde no solo hay un único responsable, sino que inciden muchos actores y muchas políticas que lo han creado.
La reforma de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) en 2013, redujo la estabilidad residencial en el mercado del alquiler, hecho que comportó un aumento acelerado del precio del alquiler. La llegada de las SOCIMIS y los fondos buitre, que han visto una oportunidad de mercado que iba al alza, se explica por las facilidades de conseguir rendimientos económicos de manera rápida. La estrategia de mercado es muy clara: comprar una vivienda del banco que se está alquilando por 700€ sabiendo que se puede llegar a un precio de mercado de 1.200€.
Así se van creando unas expectativas de precios, que lo que consiguen es arrastrar a los actores de este mercado a creer que estos precios son reales y, por tanto, se pueden seguir incrementando.
Esta burbuja del alquiler está liderada por estos grandes propietarios, especialmente, los fondos buitres que han creado unas expectativas al alza
Desde el año 2013 el precio del alquiler en Barcelona ha aumentado un 50%. Con la aprobación de la nueva ley de la vivienda en Cataluña, se pretende limitar la tendencia alcista aplicando, – entre otras medidas – un índice de precios de mercado fijado por la Generalitat.
Según datos de la Secretaría de la Agenda Urbana y Territorio, a través de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, los precios de los alquileres en Barcelona han caído un 1,4% en todo el 2020, situándose a los 964,8 euros mensuales de media. El cuarto trimestre ha acelerado la tendencia a la baja con una caída del 5,7%, coincidiendo con la aprobación en el Parlamento de la ley que regula el precio del alquiler.
El número de contratos de alquiler ha caído un 21,2% el 2020, con 40.416 viviendas alquiladas. En todo el territorio catalán, el descenso ha sido de un 16,6% interanual.
Nuevos horizontes
Actualmente, con la situación de crisis derivada de la pandemia, y el sector hotelero herido de muerte, los fondos buitres están sobrevolando este sector de Barcelona en busca de alguna oferta. De momento, algunos fondos de inversión ya han revelado que disponen de 2.000 millones preparados para invertirlos. La gestora Azora tiene 1.500 millones de euros que destinará al sector hotelero. Fuentes del sector inmobiliario indican que potentes fondos como Blackstone, propietarios de la plataforma Hotel Investment Partners, y otros como Lone Star y Apollo, también podrían buscar oportunidades de compra.
Los hoteleros de la ciudad condal ya avisan que, si los fondos buitres aterrizan en este sector, empeorará de forma significativa. «El riesgo que los hoteles caigan en manos de fondos de inversión es que se despersonalice la atención. Ahora mismo, un 80% de la planta hotelera en España y Cataluña es propiedad de familias y pequeños empresarios. Los fondos no hacen una mala gestión, pero a menudo tienen otra misión. Cambiará la dedicación que abocamos desde hace años a nuestros negocios», explica Jordi Mestre, presidente del Gremio de Hoteles de Barcelona.
Mestre ha reclamado un «plan de rescate» a fondo perdido con una aportación directa de entorno 450 millones de euros. «Hemos tenido ayudas financieras a través de los créditos ICO, pero ya no tenemos más margen de endeudamiento. No hablamos de optimizar nuestras cuentas de resultado, estamos hablando de sobrevivir», ha manifestado.
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