El 30 de junio se cierra formalmente la era de los fondos Next Generation para la rehabilitación energética de edificios[1]. Más de 3.400 millones de euros que, con todos sus problemas de gestión, han permitido que miles de comunidades de propietarios aislaran sus edificios y redujeran el consumo energético. Ahora que se cierra esta ventana de financiación extraordinaria, con subvenciones que en algunos casos cubrían hasta el 80 % de la inversión… ¿qué pasará con los edificios pendientes de rehabilitar en la región metropolitana de Barcelona?
Lo que viene ahora es diferente. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (PEV) destinará unos 2.100 millones de euros a la mejora del parque edificado en toda España a lo largo de todo el periodo —una cifra inferior a los más de 3.400 millones de los fondos NextGen, también para todo el Estado, pero concentrados en cinco años y con una intensidad de subvención muy superior—. No se trata, por tanto, de una sustitución de los fondos europeos: es un modelo distinto, con menos recursos directos y una lógica de intervención más estructural, que articula cuatro líneas principales de financiación para la rehabilitación:
- La regeneración y renovación urbana y rural, orientada a ámbitos territoriales delimitados con alta vulnerabilidad: barrios degradados, infravivienda y asentamientos irregulares. Contempla actuaciones integrales que van desde la rehabilitación de edificios hasta el realojo de familias y la reurbanización de espacios públicos, con subvenciones de hasta el 80 % del coste.
- La rehabilitación integral de edificios, que cubre actuaciones para mejorar la seguridad estructural, la accesibilidad, la habitabilidad y la sostenibilidad energética. Las ayudas pueden alcanzar los 20.500 euros por vivienda en los casos de mayor ahorro energético, y hasta el 100 % del coste para propietarios en situación de vulnerabilidad económica.
- La rehabilitación dentro de las viviendas, dirigida a intervenciones de accesibilidad y habitabilidad en el interior de los hogares, con ayudas de hasta 15.000 euros y 18.000 euros para personas con discapacidad.
- La rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas al alquiler social o asequible durante un mínimo de cinco años, con ayudas de hasta 30.000 euros por vivienda o 35.000 euros en municipios de menos de 10.000 habitantes.
Un paso en la dirección correcta, sin duda. Pero con un modelo que descansa sobre dos tipos de cofinanciación que no están completamente garantizados. Por un lado, la cofinanciación pública: el Plan se nutre de un acuerdo entre el Gobierno central y las comunidades autónomas, que deberán comprometerse a aportar el 40 % de la financiación mediante convenios bilaterales con el ministerio. Y no todas las comunidades autónomas tienen la misma capacidad —ni la misma voluntad política— para asumir ese compromiso.
Por otro lado, la cofinanciación privada: cuando la subvención no cubre el total de la obra, la parte restante recae sobre la capacidad de endeudamiento de las comunidades de propietarios. Y aquí es donde el modelo tiene su punto más débil. Los bancos han desarrollado productos específicos para este ámbito dirigidos a comunidades de propietarios, que antes eran prácticamente inexistentes, pero que siguen teniendo limitaciones para comunidades poco estructuradas y con cierto nivel de morosidad. Además, están los Certificados de Ahorro Energético (CAE), que funcionan como un cheque para la comunidad tras la rehabilitación, convirtiendo el ahorro energético en dinero y permitiendo obtener ingresos adicionales que reducen el coste final de la actuación.
Cuando la financiación no llega a todos
Todos estos son instrumentos útiles. Pero tienen condiciones: requieren capacidad para adelantar costes, asumir deuda colectiva y contar con masa crítica suficiente para que la operación resulte rentable para el banco. Las comunidades más pequeñas, más envejecidas y con menores ingresos no cumplen estos requisitos. Para ellas, el triángulo de financiación —subvenciones + préstamos + CAE— no es un triángulo, sino un laberinto sin salida.
Estas comunidades no rehabilitarán por iniciativa propia, y son precisamente las que más lo necesitan: según el Observatorio de la Certificación de Eficiencia Energética del ICAEN, 9 de cada 10 edificios de Cataluña con certificado energético suspenden las exigencias ambientales mínimas con calificaciones entre la D y la G, y más de un tercio obtienen las dos peores calificaciones, F o G. Y la obsolescencia no es solo energética, sino también estructural, de accesibilidad y de habitabilidad.
Pero más allá de quién puede o no endeudarse, conviene dejar abierto un debate que la política de rehabilitación todavía evita. ¿Hasta qué punto el coste de la transición energética de los edificios es una responsabilidad exclusivamente privada? Los propietarios tienen un deber legal de mantenimiento de sus inmuebles, es cierto. Pero la descarbonización del parque edificado no es solo un interés individual: es una prioridad climática y social colectiva. Esta tensión debería tenerse en cuenta a la hora de diseñar el nivel de cobertura pública de la financiación.
Existen, además, dos debates que apenas aparecen en la discusión pública. El primero es el de las plusvalías: la rehabilitación de un edificio financiada con fondos públicos incrementa el valor de mercado de las viviendas. ¿Quién se queda con ese beneficio? El segundo es el del riesgo de especulación con las viviendas rehabilitadas mediante subvenciones públicas que, una vez mejorada su calificación energética y su valor de mercado, pueden contribuir a inflar todavía más el mercado de compraventa o alquiler.
¿Puerta abierta a la especulación verde?
El Plan 2026-2030 incorpora, es cierto, un programa específico para movilizar hacia el alquiler asequible las viviendas vacías que se rehabiliten con fondos públicos; una medida positiva y necesaria. Pero no establece ninguna condición equivalente para las viviendas ya ocupadas en régimen de alquiler: nada obliga a los propietarios que reciben subvenciones públicas para rehabilitar edificios donde ya viven inquilinas e inquilinos a mantenerlos, respetar sus condiciones contractuales o no incrementar las rentas una vez mejorada la calificación energética y el valor de mercado del inmueble. En un contexto de mercados tensionados como el de la región metropolitana de Barcelona, este vacío no es un detalle técnico: es una puerta abierta a la especulación verde.
Aquí se encuentra el verdadero reto del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 en materia de rehabilitación: pasar de una política de estímulo extraordinario a una estrategia estructural que no deje atrás a quienes no pueden endeudarse y que se anticipe a las prácticas especulativas del mercado inmobiliario. Pero lograrlo exige resolver simultáneamente varios nudos que el diseño actual del Plan deja abiertos.
En primer lugar, la capacidad administrativa para tramitar expedientes y desbloquear los cuellos de botella que se han observado durante los NextGen. Si las ayudas no llegan a tiempo, la rehabilitación se complica y lo más probable es que no llegue a realizarse. Y las comunidades con menos recursos son las que menos capacidad tienen para soportar las esperas.
En segundo lugar, la descentralización de la financiación, porque más allá de los convenios bilaterales entre el Estado y las comunidades autónomas, el verdadero reto de la rehabilitación se juega a una escala más fina: la del barrio, la del municipio, la de la metrópoli. Un ejemplo a replicar es el del Consorcio Metropolitano de la Vivienda, que ha impulsado las Áreas de Conservación y Rehabilitación (ACR) en Cornellà de Llobregat, L’Hospitalet de Llobregat y Santa Coloma de Gramenet: intervenciones integrales en barrios vulnerables que combinan rehabilitación, acompañamiento social y coordinación interadministrativa. Este modelo —que acerca la gestión a la escala donde viven las personas— debería extenderse al resto de la región metropolitana de Barcelona y convertirse en una referencia para el despliegue de los fondos de rehabilitación del PEV 2026-2030.
En tercer lugar, la priorización territorial para pasar de ayudas genéricas a subvenciones que aumenten su intensidad en función del grado de vulnerabilidad social y económica. Es decir, incrementar las ayudas precisamente allí donde las comunidades tienen menos capacidad para endeudarse. Las comunidades con vecinos de rentas bajas, edificios situados en entornos de escaso valor de mercado o propietarios de edad avanzada no rehabilitarán si deben asumir una deuda colectiva que no pueden sostener.
En cuanto a la financiación privada, ya existen instrumentos para dar viabilidad a los proyectos en los que la comunidad de propietarios no tiene capacidad para adelantar dinero. Pero para que estos préstamos funcionen en edificios pequeños, comunidades con poca organización o historial de morosidad, es necesario que la administración asuma parte del riesgo y agrupe operaciones para hacerlas más atractivas y viables para los bancos.
Por último, la incertidumbre sobre las garantías de asequibilidad, ya que en un mercado especulativo como el metropolitano la mejora energética podría convertirse en una palanca de expulsión.
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es una buena señal. Las políticas de rehabilitación empiezan a pensar de forma más estructural, integrando no solo la eficiencia energética sino también la seguridad, la accesibilidad y la habitabilidad que faltan en tantos edificios de nuestro entorno. Este cambio de paradigma, sin embargo, también debe llegar a los instrumentos públicos y privados de financiación y a la cultura de las comunidades de propietarios, para entender la rehabilitación no como una obligación técnica, sino como una mejora del espacio vital.
[1] Conviene matizar que el 30 de junio no es una fecha de cierre absoluto. La Resolución TER/1620/2026, publicada en el DOGC el 27 de mayo, habilita para el Programa Edificio (P3) una prórroga automática del plazo de finalización de las obras hasta el 31 de diciembre de 2027, con posibilidad de una segunda ampliación excepcional hasta el 30 de junio de 2028.
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