Tokenizar no es otra cosa que dividir el valor de una propiedad inmobiliaria en pequeñas fracciones (denominadas tokens), que se pueden adquirir a través de plataformas digitales. Así pues, los tokens son unidades de valor digital, a pesar de que no siempre equivalen a la misma cantidad de dinero. El cofundador y CEO de la plataforma Reental, Eric Sánchez, compara los tokens con fichas de casino: del mismo modo que cada establecimiento determina a que equivale cada ficha económicamente, el valor de los tokens también es diferente en cada proyecto inmobiliario.
Ahora bien, conviene aclarar que adquirir tokens no significa comprar ninguna propiedad. Los tenedores de las viviendas son los que constan en el Registro de la Propiedad, ateniéndonos a la legalidad española. Así pues, las plataformas digitales no tokenizan viviendas directamente, sino productos financieros que equivalen a su valor. Una de las opciones preferidas por las plataformas de tokenización son los préstamos participativos, concebidos para que los inversores se involucren en la compra de un inmueble, aportando una parte de la financiación necesaria para hacerlo posible. A cambio, podrán recibir el rendimiento derivado del alquiler de los pisos o la plusvalía de su posible venta.
Un fenómeno al alza que podría agraviar la financiarización de la vivienda
Hoy en día, es difícil estimar las dimensiones reales de la tokenización inmobiliaria, puesto que prácticamente solo se puede recurrir a los datos proporcionadas por las mismas plataformas del sector, en muchos casos vinculadas a promotoras inmobiliarias. Uno de los informes más recientes, elaborado por plataforma de tokenización Reental y la consultora Inbusiness 5.0, indica que el valor de los inmuebles tokenizados ha pasado de 2.200 a 3.500 millones de dólares entre 2022 y 2024 y augura que se podría situar entre 4.000 y 5.000 millones en 2030.
La compraventa de tokens se realiza mediante el sistema blockchain, tecnología diseñada para compartir y almacenar información de forma descentralizada. El blockchain se usa para registrar automáticamente cualquier compraventa de tokens, verificar la titularidad y garantizar la transparencia de las transacciones.
No hay duda que una tecnología que permite sistemas de información o de finanzas descentralizadas tiene un enorme potencial positivo. El problema no es la tecnología, sino el uso que se haga de ella. Aunque los defensores de la tokenización argumenten que democratiza la inversión inmobiliaria, el resultado podría ser muy diferente. Según los primeros estudios que han analizado este fenómeno desde una perspectiva crítica, no haría sino agraviar la financiarización de la vivienda. Estos estudios examinan el impacto de la tokenización a partir de proyectos concretos, ante la carencia de datos objetivos para analizar sus efectos globales.
Según los primeros estudios que han analizado este fenómeno desde una perspectiva crítica, no haría sino agraviar la financiarización de la vivienda
Anetta Proskurovska (York University, Canadá) ha liderado un estudio sobre el caso de una start-up de Luxemburgo, que tokenizó el valor de un edificio para poderlo adquirir a partir de las aportaciones de los inversores. La investigación, publicada este año, concluye que la estrategia de tokenización no sirvió para atraer pequeños inversores, sino para que empresas del sector inmobiliario encontraran una nueva vía para profundizar en su estrategia de financiarización de la vivienda. Estos resultados dan pistas del posible impacto de la tokenizació inmobiliaria —y de la aprobación de leyes que lo favorezcan— sobre el conjunto del mercado inmobiliario. Luxemburgo es uno de los países europeos con un marco normativo más favorable a esta práctica inversora después de las últimas reformas legales del país para regular el blockchain y los mercados de criptoactivos, según la consultora Deloitte.
En el ámbito de la UE, también han proliferado durante la última década diversas normativas que regulan los mercados de criptoactivos —como el reglamento europeo MICA (Markets in Crypto-Assets) de 2023—, el blockchain y los entornos para experimentar con esta tecnología; o que actualizan la regulación de los mercados financieros al nuevo contexto de la economía digital. Pero su principal objetivo es garantizar la seguridad de las inversiones, no intervenir sobre su impacto social.
La tokenización inmobiliaria, especialmente activa en España
En la misma línea, en España, una reforma de la Ley del Mercado de Valores y de los Servicios de Inversión creó en 2023 una nueva figura legal y técnica —las denominadas ERIR (Entidad Responsable de Inscripción y Registro)—, precisamente para garantizar la seguridad de los activos financieros tokenitzados con blockchain.
Las ERIR, supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), habrían reforzado la confianza de los inversores hacia estas operaciones, según el informe presentado por Reental y Inbusiness 5.0 a principios de 2026. Este informe atribuye a esta reforma legal, entre otros factores, el hecho que España sea “uno de los países europeos más activos en la aplicación práctica de modelos de inversiones basados en blockchain, especialmente en el ámbito residencial”. También cita otras causas como el interés de los pequeños inversores y el aumento de plataformas especializadas.
España se “uno de los países europeos más activos en la aplicación práctica de modelos de inversiones basados en blockchain, especialmente en el ámbito residencial”
Del mercado de tokenización inmobiliario español conocemos los datos aportados por las plataformas del sector. Por ejemplo, Brickken, con sede social en Barcelona, afirma haber tokenizado inmuebles por más de 500 millones de dólares. Reental, con domicilio social en Sevilla, ya supera los 100 millones de dólares y, como Brickken, también ha extendido su actividad a América Latina o Dubai.
Algunas plataformas, como Reental o la start-up valenciana Domoblock comparten públicamente en sus webs la localización de varios proyectos de tokenización, que se concentran en la Comunidad Valenciana, Madrid y Andalucía en el caso del Estado español. Por el contrario, la plataforma barcelonesa Equito, que cuenta con 140 propiedades tokenizadas entre la capital catalana, València y Alicante, no concreta en su web la localización de sus proyectos, como tampoco lo hace Brickken. En estos y otros casos, hay que abrirse una cuenta en las apps correspondientes para poder llegar a visualizar las propiedades tokenizadas.
El discurso “criptobro” promociona la *tokenització inmobiliaria en las redes
Si cada vez hay más personas predispuestas a ceder sus datos personales en las apps y abrirse una cuenta es también por la estrategia promocional de la tokenización. Las redes sociales están repletas de influencers inmobiliarios que propagan únicamente las bondades de esta práctica inversora, alineados con el discurso “criptobro”, que vende la posibilidad de enriquecerse con poco esfuerzo, haciendo inversiones especulativas con criptomonedas en el entorno del blockchain, sobre todo entre las generaciones más jóvenes.
Ángel Pardo, fundador de Metapro Academy —dedicada a la formación y asesoramiento en bitcoin y finanzas descentralizadas— destacaba en este post de Instagram que la tokenización facilita, democratiza e internacionaliza la inversión inmobiliaria. “Yo, por ejemplo, tengo tokens de un apartamento a la planta 85 de un rascacielos en Manhattan, sin ser ciudadano americano y sin moverme de casa”, explica desde su perfil con 181.000 seguidores. Otros influencers tratan de conectar con el público joven. Buena muestra de esto es este video en TikTok —patrocinado por la plataforma Equito— de la influencer y asesora financiera Celia Rubio, con 588.000 seguidores en esta red social y 1,4 millones en Instagram. En el video la vemos simulando una conversación entre madre e hija, donde ella interpreta simultáneamente los dos papeles. Ante el escepticismo de la primera ante los propósitos de inversión inmobiliaria de la segunda, la hija acaba imponiendo sus argumentos.
En las páginas web sobre tokenización también se invisibilizan sus riesgos. Lo constata un estudio realizado en Chile por Francisco Vergara (Universidad de las Américas) y Carlos Aguirre (Universidad San Sebastián), que analiza 93 páginas web del sector. Según la investigación, publicada el 2025, su contenido está dominado por “una narrativa donde abunda la confianza en el blockchain, que funciona como bálsamo para silenciar los riesgos inherentes”. También añaden que, sin límites claros, “esta tecnología no democratizará el acceso a la vivienda, sino que la reducirá a un juego de especulación donde los perdedores siempre serán los mismos”.
La tokenización puede incrementar la volatilidad del precio de la vivienda
En la misma dirección apunta un segundo estudio de Anetta Proskurovska de 2026, realizado en Suecia. Por esta investigación, diseñó un modelo computacional que simulaba a partir de datos precisos las condiciones del mercado inmobiliario sueco. La conclusión es que, suponiendo que todas las otras variables del mercado se mantengan estables, el uso de contratos inteligentes para la transacción inmobiliaria comporta un aumento significativo de las transacciones y más volatilidad de precios.
Así pues, ante esta nueva amenaza para el derecho a la vivienda, es urgente que los poderes públicos empiecen a prestar atención a esta cuestión, si no quieren que, una vez más, la política de hechos consumados de las plataformas digitales se acabe imponiendo a expensas de las rendijas legales. La proposición de ley que se está tramitando en el Parlamento de Cataluña para limitar las compras de vivienda especulativas podría servir para frenar la adquisición de inmuebles con el fin de tokenizarlos. Pero, ante la complejidad de regular de forma efectiva los ecosistemas digitales de blockchain, bien seguro habrá que seguir protegiendo el derecho a la vivienda tanto en el mundo físico como la esfera digital de ahora en adelante.
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