Sector promotor y la construcción de obra nueva, los datos del Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC) muestran que la construcción de viviendas en 2024 ha crecido un 9,7% respecto a 2023, con 17.429 visados de obra para edificar nuevos hogares. De estos, solo 2.883 son viviendas de protección oficial, un 6% de las 50.000 viviendas asequibles que el Gobierno ha prometido finalizar en los próximos cinco años. Si hacemos cálculos rápidos con estos datos, sería necesario construir cinco veces más viviendas protegidas cada año para alcanzar la meta del Plan 50.000 antes de 2030. Esto, sin tener en cuenta que la hoja de ruta del Gobierno para alcanzar este objetivo no solo incluye la construcción, sino también (en menor medida) la movilización de viviendas del parque existente hacia el alquiler social, acuerdos con bancos y grandes tenedores para ceder viviendas y la compra de inmuebles mediante el derecho de tanteo y retracto. Número anual acumulado de nuevos hogares destinados a políticas sociales en las áreas de demanda fuerte y acreditada para el cumplimiento del mandato de solidaridad urbana.
Fuente: Plan Territorial Sectorial de la Vivienda.
¿Cuáles son los obstáculos para alcanzar estos objetivos?
Frente a esta situación, a menudo se dice que el principal problema es la falta de suelo o la falta de dinero. La realidad es que son ambas cosas, a las que hay que añadir otro factor fundamental: un sector de la construcción con una productividad muy baja en comparación con otras actividades económicas altamente industrializadas, así como una preocupante falta de capital humano formado y cualificado. Si observamos la disponibilidad de suelo con una mirada territorial bastante limitada a la ciudad de Barcelona, el suelo disponible para Vivienda de Protección Oficial (VPO) y dotacional permitiría construir solo 27.000 viviendas hasta agotar la planificación vigente. De estos, solo el 16% están en solares con la gestión urbanística ejecutada y, por tanto, preparados para edificar. Esto quiere decir que, de las 17.000 viviendas protegidas que la ciudad debería aportar al Plan 50.000, solo hay suelo inmediatamente disponible para hacer 4.500. Pero si nos alejamos de la capital y analizamos la situación en toda la región metropolitana de Barcelona, vemos una realidad diferente: 109 municipios metropolitanos tienen una densidad inferior a la considerada adecuada según el Barcelona Metropolitan Digital Twin, y, por tanto, aún tienen margen para crecer. Entre estos municipios se encuentran Terrassa, Sant Cugat del Vallès, Vilanova i la Geltrú, Rubí y Gavà. Según las previsiones del Plan Director Urbanístico Metropolitano (PDUM) y el Plan Territorial Metropolitano de Barcelona (PTMB), la capacidad prevista de generación de vivienda tanto en el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) como en la Región Metropolitana de Barcelona (RMB) es insuficiente para dar respuesta al crecimiento de hogares estimado hasta 2050.
La situación, sin embargo, no es homogénea en todo el territorio. Las zonas con mayor déficit entre el crecimiento del número de hogares y la capacidad de generación de vivienda se concentran en el Barcelonès Norte, la ciudad de Barcelona, el Llobregat Continuo y la Vall Baixa. Por el contrario, el Vallès es la única comarca del AMB donde las previsiones de la planificación superan el crecimiento estimado de hogares. En cuanto a la región metropolitana, los ámbitos de Sabadell, Mataró, Arenys y el Bajo Maresme, así como Calella y Tenes-Besòs, presentan déficits. Por el contrario, los ámbitos de Martorell, Granollers o el Garraf sí tendrían capacidad para absorber el incremento de hogares previsto. Aquí surge una pregunta fundamental: ¿por qué la vivienda social y asequible debe situarse siempre en las zonas con menos capacidad de atracción, menos actividad económica y menos servicios? ¿Por qué los mejores suelos y los centros urbanos deben ser cedidos a usos con mayores rendimientos que la vivienda asequible? Es cierto que los ámbitos de Martorell, Granollers o el Garraf tienen más disponibilidad de suelo, pero si queremos evitar que se conviertan en ciudades dormitorio y concentren a las poblaciones con las rentas más bajas, es necesario un firme compromiso por políticas de desarrollo económico que equilibren la presencia de vivienda social con otras promociones de vivienda a precio de mercado y actividades económicas de calidad. Al mismo tiempo, la vivienda asequible también debe llegar a las zonas con mayor oferta de trabajo y servicios para evitar una segregación territorial que condene a las clases populares a vivir en la periferia, lejos de sus oportunidades laborales y vitales. Al hablar de producción de vivienda, un elemento central es la competencia por los mejores suelos. Esta dinámica se resume en la expresión en inglés “location, location, location”, muy popular en el sector inmobiliario, que subraya la importancia decisiva de la ubicación en el valor de un inmueble. Esta máxima, basada en la rentabilidad del suelo y arraigada en la lógica inmobiliaria global, ha sido un factor clave en el desarrollo de nuestras ciudades y en la creación de desigualdades, ya que la ubicación determina quién puede vivir allí y quién queda excluido. Por eso, ciudades como Londres están sufriendo el vaciamiento del centro debido al teletrabajo, la turistificación y la expansión de usos más rentables que la residencia. En este contexto, tanto Barcelona como París han implementado medidas para prevenir esta situación. En Barcelona, se ha establecido la reserva del 30% del techo destinado a vivienda asequible en nuevos desarrollos y grandes rehabilitaciones. En París, una política similar se aplica desde hace más de 20 años, y actualmente esta reserva llega al 50%. Mataró, una ciudad metropolitana con fuertes presiones del sector inmobiliario para eliminar la medida, también ha adoptado la reserva del 30% desde hace más de un año y ahora está impugnada en los tribunales. A pesar de la resistencia de promotores y grandes tenedores, esta regulación permitiría generar entre 6 y 8 viviendas protegidas al año en el centro de la capital del Maresme en 15 años.
Un modelo metropolitano para garantizar vivienda asequible
Desde el PEMB, una de las medidas principales que impulsamos a través de la misión de vivienda adecuada del Compromiso Metropolitano 2030 es la coordinación metropolitana de la regulación sobre reservas de Vivienda de Protección Oficial (VPO) en suelo urbano consolidado. El objetivo es garantizar una distribución más equilibrada de la vivienda asequible en toda la región metropolitana, evitando que se concentre en las áreas con más vulnerabilidad urbana y promoviendo un modelo que integre la vivienda protegida en los tejidos urbanos consolidados, especialmente en zonas bien conectadas y con una diversidad de actividades económicas y servicios. Si dejamos que sea solo el mercado quien decida, las zonas mejor ubicadas y con mejores servicios serán cada vez más inaccesibles para la mayoría, mientras que la vivienda asequible se desplazará hacia la periferia, donde las infraestructuras y oportunidades son más limitadas. Si dejamos que las propuestas del mercado marquen lo que debe ser la política de vivienda, tendremos una “puerta para los pobres” y una “puerta para los ricos” en las promociones residenciales. Esta dinámica no solo expulsa a las personas con menos recursos de los centros urbanos, sino que configura un modelo metropolitano donde la segregación se produce en diferentes escalas: dentro de los edificios, con puertas separadas para ricos y pobres; en los barrios, con la concentración de la vivienda protegida en determinadas zonas; y en la metrópoli en su conjunto, con municipios que asumen la función social que otros rechazan. Lo que nos escandaliza cuando pensamos en edificios con dos puertas, lo hemos normalizado durante décadas con barrios y municipios que concentran la vivienda protegida, mientras que otros se reservan para rentas altas. No podemos permitir que esta lógica perpetúe una metrópoli segregada e inequitativa, en la que el derecho a la vivienda quede subordinado a los intereses económicos privados. La vivienda protegida debe formar parte del tejido urbano de manera equilibrada, garantizando mezcla social y cohesión territorial.
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