Entre las medidas, destaca la creación de una empresa pública de vivienda, el impulso a la rehabilitación de viviendas vacías para el alquiler asequible, garantías para personas inquilinas y propietarias, y el blindaje legal de la titularidad pública de los pisos protegidos. También se incluye una reforma fiscal para incentivar los alquileres asequibles, la limitación de la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes, y la fiscalidad para pisos turísticos y para las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI). Además, el presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, también ha anunciado que se impulsará la construcción modular industrializada a través de un nuevo proyecto estratégico para la recuperación y transformación económica (PERTE), y se prevé un nuevo plan estatal de vivienda para 2026, con foco en jóvenes, colectivos vulnerables y zonas degradadas.
Si bien estas políticas representan un paso importante y alineado con algunas iniciativas ya en marcha en Cataluña, también plantean desafíos significativos, especialmente para su implementación en la Región Metropolitana de Barcelona (RMB). A continuación, analizamos estas iniciativas, sus impactos en el territorio y posibles mejoras.
Más vivienda pública de alquiler estable: una meta imprescindible
La creación de una empresa pública de vivienda que gestione y construya viviendas desde la Administración General del Estado supone un punto de inflexión para el aumento del parque público. La transferencia de 3.300 viviendas y 2 millones de metros cuadrados de suelo residencial para construir vivienda social de alquiler asequible puede reforzar la respuesta a una realidad alarmante: en Cataluña, el número de hogares ha crecido cuatro veces más rápido que el parque de viviendas disponibles en los últimos 15 años. Habrá que ver si esta empresa prioriza la construcción de alquiler social en las zonas con más demanda y sabe mantener la titularidad pública de los inmuebles de manera indefinida.
Además, la prioridad en la compra de viviendas y suelo por parte de la empresa pública, si las comunidades autónomas no lo hacen, es una oportunidad para movilizar viviendas privadas de entidades financieras y fondos de inversión hacia usos sociales. En la misma línea va una de las actuaciones del Plan Territorial Sectorial de la Vivienda que ha presentado la Generalitat para adquirir 32.000 viviendas (provenientes de bancos y grandes tenedores o mediante delimitación de áreas de tanteo y retracto) entre 2025 y 2039. En este caso, el gran reto será hacer posible una coordinación estrecha entre niveles administrativos para evitar solapamientos y maximizar su impacto.
Finalmente, el blindaje de la titularidad pública de los pisos protegidos es una medida necesaria para conseguir un parque de vivienda pública que nunca pierda su calificación, pero insuficiente si solo afecta a las promociones estatales, como se ha anunciado. Sería necesario extenderla a todas las promociones de vivienda de protección oficial (VPO), independientemente de la administración promotora, para garantizar una infraestructura estable y permanente.
Innovación y descarbonización del sector de la construcción
El PERTE para la construcción industrializada y modular promete acelerar los plazos y reducir costes. Esta medida, que se concretará en la provincia de Valencia para la reconstrucción tras la DANA, es relevante por el potencial que puede tener en la transferencia de conocimiento e innovación del sector hacia territorios como la RMB, donde el suelo es escaso y las necesidades de vivienda social y asequible son urgentes. Por lo tanto, hay que priorizar proyectos que fomenten la redensificación urbana, la sostenibilidad y la inclusión social.
El programa de rehabilitación de viviendas vacías no es una medida nueva, ya que se aplica en muchos ayuntamientos y comunidades autónomas para incrementar la oferta de alquiler asequible a través de subvenciones de obras de rehabilitación a la propiedad. ¿Cuál es el principal reto? Dotar los ayudas y subvenciones a la rehabilitación que no son iguales en todos los municipios. En Barcelona, por ejemplo, las subvenciones para obras de rehabilitación pueden llegar hasta los 20.000 euros, mientras que en otros municipios de la región no superan los 8.000 euros.
En el contexto de la RMB, donde el parque de viviendas existentes sufre deficiencias significativas en materia fiscal, energética y de accesibilidad, esta medida no solo busca poner fin al fenómeno de las casas vacías, sino que también tiene el potencial de contribuir a la descarbonización del parque existente, una acción clave para alcanzar los objetivos climáticos. No obstante, sería necesario ampliar los límites de renta para captar un abanico más amplio de viviendas, así como condicionar las ayudas a un compromiso de alquiler asequible por un periodo superior a los cinco años planteados inicialmente, especialmente en zonas tensionadas como la metrópoli de Barcelona.
Precisamente, desde el Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona (PEMB), estamos trabajando en un proyecto encaminado a la descarbonización innovadora, eficiente y socialmente justa de la vivienda, y será objeto de un próximo artículo en Catalunya Metropolitana, donde profundizaré en los retos y oportunidades en esta línea.
Garantías para incrementar la oferta de alquiler asequible
La creación de un sistema de garantías públicas, inicialmente dirigido a menores de 35 años, busca asegurar a la propiedad el cobro del alquiler y a las personas arrendatarias una oferta más amplia de vivienda asequible. A pesar de todo, la experiencia previa con bolsas de mediación de alquiler social en Cataluña evidencia carencias en la captación de viviendas y garantías insuficientes para los propietarios.
Una mejor coordinación entre administraciones podría convertir esta medida en una herramienta más efectiva, para reforzar sistemas de garantías existentes, como el Avalloguer de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, y que actualmente solo cubre el pago de los primeros seis meses del contrato.
Fiscalidad con impacto social y retos para una regulación antiespeculación efectiva
En el ámbito fiscal, el gobierno propone la exención del 100% del IRPF para propietarios que alquilen sus viviendas según el índice de precios de referencia publicado por el INE el 2 de enero. Aunque esta medida puede parecer atractiva, podría generar efectos redistributivos negativos, al beneficiar principalmente a la propiedad con más ingresos y fomentar incrementos de precio en alquileres que actualmente se encuentran por debajo del 25% del índice. Además, puede entrar en conflicto con normativas catalanas, como la exención del 90% del IRPF, y debilitar la eficacia de las regulaciones de precios vigentes en Cataluña, donde ya se percibe la necesidad de aplicar medidas más contundentes para combatir la especulación.
Para que la exención sea efectiva, sería necesario condicionarla estrictamente a alquileres por debajo del índice y reforzar el control y las sanciones para evitar abusos. Además, debería complementarse con otras medidas que eviten la desviación de viviendas hacia la compraventa y refuercen las políticas locales. Sin un enfoque integral, esta medida corre el riesgo de favorecer la especulación de grandes propietarios o especuladores.
Una segunda medida de este grupo es considerar la vivienda turística como una actividad económica y aplicar el IVA en zonas con dificultades de acceso a la vivienda o saturación turística. Esta política busca reducir el uso especulativo y recuperar viviendas hacia el alquiler residencial.
Sin embargo, en la RMB, debería complementarse con la elaboración de planes urbanísticos específicos para controlar la implantación de alojamientos turísticos en los municipios más saturados (como el PEUAT en Barcelona) y el refuerzo de inspecciones y sanciones contra los usos ilegales.
La fiscalidad de las SOCIMIS para condicionar sus beneficios fiscales a la promoción de vivienda asequible es otra medida propuesta para ayudar a reducir la especulación inmobiliaria y fomentar modelos de lucro limitado en la promoción de vivienda. No obstante, es esencial establecer un sistema de seguimiento y control para evitar prácticas fraudulentas y complementarla con medidas que penalicen a las SOCIMIS que no contribuyan a la vivienda asequible.
Una última medida en materia de regulación y fiscalidad es el aumento del 100% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) sobre la compra de viviendas por parte de ciudadanos extracomunitarios no residentes. Aunque tiene cierto impacto, su efectividad es limitada, ya que el ITP es una competencia autonómica (lo que puede dificultar su aplicación), y la medida no aborda las compras de personas europeas, o de empresas y fondos de inversión con sede en diferentes países, incluido España.
El problema no es tanto el origen de quién compra, sino el uso especulativo que se hace de las viviendas. Sería más efectivo restringir la compra de viviendas a quienes no tengan la intención de habitarlas, independientemente de su nacionalidad, y priorizar la venta a familias que deseen residir en ellas, siguiendo modelos como el de los Países Bajos.
Reflexión final: una visión a largo plazo para consolidar la vivienda como quinto pilar del Estado del bienestar
El anuncio de un nuevo plan estatal de vivienda para 2026 es positivo, pero insuficiente sin un aumento significativo del presupuesto destinado a políticas de vivienda social estables y prolongadas. Con un peso en el PIB de las inversiones estatales en vivienda de solo el 0,24% en 2023, es necesario un compromiso financiero sostenido para abordar la crisis estructural y asegurar respuestas efectivas a las necesidades de la demanda actual y futura.
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