Cada mañana, en alguna notaría del país, unos hermanos firman la aceptación de una herencia con un piso dentro. Hay una carpeta, un valor de referencia, una discusión más o menos cordial sobre quién se queda qué. Un trámite. Una firma. Un cambio de nombre. Y, sin embargo, en aquella sala tranquila se está decidiendo una parte del futuro social de este país. Quién podrá comprar una vivienda y quién tendrá que alquilarla durante toda la vida. Quién empezará la vida adulta con una propiedad y quién la empezará con una transferencia mensual al propietario.
Aquí tens la versió en catalá
Entre enero y junio de 2025, casi 230.000 viviendas pasaron de manos de personas de más de 65 años a las generaciones siguientes por herencia o donación. Son cerca del 37% de todas las viviendas transmitidas en el Estado durante aquel semestre. Desde 2017, la cifra alcanza los 3,64 millones. En 2025 se inscribieron 208.227 viviendas heredadas, la más alta de la serie del INE, que empieza en 2007. Las donaciones de padres a hijos superaron las 225.000, un 13% más que el año anterior.
Al mismo tiempo, la puerta de entrada al mercado inmobiliario se va estrechando. Según el Banco de España, a principios de este año comprar una vivienda equivalía a ocho años de renta bruta disponible de un hogar. En 2024 hacían falta 7,1. Esto sería la media para todo el Estado, pero si nos centramos en grandes ciudades como Barcelona o Madrid, la cifra se triplica.
Por su lado, el INE cerró 2025 con una subida del precio de la vivienda del 12,7%, la más alta desde 2007. Los salarios, no hace falta decirlo, han seguido una trayectoria muy distinta.
Es evidente, pues, que cada vez más el acceso a la vivienda depende de las capacidades familiares de transmitir patrimonio. La herencia es una tecnología familiar que determina futuros sin contemplaciones: quien tiene padres propietarios puede recibir una entrada, un piso o una cartera inmobiliaria. Quien tiene padres sin propiedades recibe, en el mejor de los casos, una historia familiar. La desigualdad deja de depender únicamente del salario, de la educación o de la trayectoria profesional e incorpora una variable mucho más antigua y mucho más arbitraria: la calle donde vivían los abuelos.
Piketty describió esta tendencia a partir de las sociedades europeas del siglo XIX. Durante mucho tiempo parecía una cuestión propia de un mundo de rentistas, fortunas familiares y grandes patrimonios. Hoy resulta menos lejana. Una generación que compró vivienda en un país de precios mucho más bajos transmite a sus hijos un activo que se ha revalorizado enormemente. La propiedad se convierte así en una especie de memoria material de la familia. Proudhon lo había planteado de una manera mucho más brutal: «La propiedad es un robo». La frase sigue provocando porque obliga a mirar aquello que la herencia acostumbra a dejar fuera de campo: no solo quién tiene derecho a transmitir, sino quién queda excluido de aquello que se transmite. La propiedad privada puede ser el resultado de una vida de trabajo y, a la vez, convertirse en el mecanismo que permite que las ventajas de una generación pasen enteras a la siguiente. El conflicto aparece justamente aquí, entre el derecho de la familia a conservar lo que ha acumulado y el derecho social de una generación a acceder a las condiciones materiales de su propia vida.
En Cataluña, la arquitectura fiscal facilita parte de este proceso. La vivienda habitual del difunto permite reducir el 95% de su valor a efectos del impuesto de sucesiones, con los límites establecidos por la normativa. Los hijos disponen también de bonificaciones importantes sobre la cuota. Los pactos sucesorios, una particularidad del derecho civil catalán, permiten transmitir patrimonio en vida bajo las reglas de la sucesión. Cada mecanismo puede tener una justificación propia, pero cuando funcionan simultáneamente producen un efecto social que merece ser discutido.
Quizá habría que empezar a mirar las herencias también como una cuestión de vivienda. Un recargo progresivo sobre las transmisiones gratuitas a partir de la segunda vivienda distinguiría entre la casa donde alguien ha vivido y una cartera acumulada como activo, y la discusión sobre umbrales, tipos y excepciones vendría después. Conviene, eso sí, no confundir la herramienta con el problema. Lo que hace que un piso del Poblenou valga hoy mucho más de lo que costó tiene poco que ver con el mérito de quien lo compró. Ahí intervinieron el metro, la escuela, el alcantarillado, la limpieza de la playa, los vecinos que se quedaron cuando aquello era un polígono y tres generaciones de gente que hizo aquella ciudad habitable. La plusvalía es colectiva en origen y estrictamente privada en destino, y la herencia es el momento en que ese traspaso se formaliza ante notario con todas las bendiciones legales y ninguna pregunta incómoda. Recuperar una parte tiene poco de castigo y bastante de factura pendiente. Y se puede cobrar en dinero o se puede cobrar en especie, incorporando viviendas al parque público de alquiler, que es lo que falta y lo que nadie construye.
A quien le parezca radical, que haga el cálculo de cuánto le ha regalado la ciudad sin pedirle nunca nada a cambio. Lo que resulta difícil de sostener es seguir hablando de la vivienda solo en términos de mercado, oferta y demanda cuando una parte tan considerable de las propiedades cambia de manos en un espacio donde el mercado casi ha desaparecido. Allí solo hay parentesco, patrimonio y tiempo. Se llama herencia.
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