El trabajo ha sido históricamente el elemento central para poder vivir. Desde finales de los años setenta y hasta la crisis inmobiliaria la incorporación de la generación de los boomers al mercado laboral permitió una expansión del trabajo y una extensión de la clase media en torno a la propiedad. El acceso a la vivienda se producía en un contexto familiar, de forma que era habitual que los hogares estuvieran formados por parejas con dos ingresos.
La crisis de 2008 dinamitó un modelo aparentemente idílico, que más allá de destruir 3,7 millones de puestos de trabajo en poco más de cinco años, acabó con la posibilidad de acceder a la vivienda de las nuevas generaciones, por un endurecimiento de las condiciones de acceso y por un mercado laboral mucho más precaritzado. El binomio trabajo y vivienda se rompió.
La ocupación se recupera, el acceso a la vivienda no
España tiene actualmente un récord histórico de afiliados a la Seguridad Social y un paro por debajo del 10% similar a los datos previos a la crisis del 2008, según datos de la última EPA. La economía española crece a buen ritmo, pero se queda en datos macroeconómicos.
Los sueldos han empezado a recuperarse desde la crisis inflacionaria, pero la vivienda sigue absorbiendo gran parte del sueldo. De hecho, según el informe Convenios colectivos y derecho a la vivienda (2025) de la UGT, una persona trabajadora tiene que dedicar un 40% de su sueldo durante 52 años para poder comprar una vivienda, con precios que, según el sindicato, han crecido más de un 77% desde 2015.
Para acceder a un piso de 300.000 euros, en una operación en que el banco financie el 80% del precio, el comprador tiene que disponer de unos 95.000 euros de ahorros para poder afrontar la entrada, los impuestos y otros gastos de compra. El problema, por lo tanto, no es solo cuánto cuesta la vivienda o qué cuota mensual se puede asumir, si no cuánto dinero se tiene que haber acumulado antes de poder entrar al mercado.
El problema no es solo cuánto cuesta la vivienda o qué cuota mensual se puede asumir, si no cuánto dinero se tiene que haber acumulado antes de poder entrar al mercado.
Esta es una diferencia importante respecto del modelo que se consolidó antes de la crisis. Durante el boom inmobiliario, el crédito permitía financiar una proporción muy elevada del valor de la vivienda. Hoy, en cambio, las entidades son más prudentes y el comprador tiene que llegar al momento de la compra con una cantidad importante de patrimonio previo.
Esto convierte al ahorro —y, especialmente, la existencia de un patrimonio familiar que pueda apoyar la compra— en una barrera de entrada. El mecanismo es circular: salario, capacidad de ahorro, entrada, vivienda, patrimonio y, finalmente, transmisión de patrimonio a la generación siguiente.
Para quien parte de una familia propietaria, el acceso a la vivienda puede empezar con un patrimonio ya acumulado. Para quien no tiene, es el salario el que tiene que hacer todo el recorrido. Y en un contexto en que los precios han crecido mucho más que la capacidad de ahorro, este recorrido se hace cada vez más largo.
Con un acceso a la vivienda en propiedad cada vez más limitado, los inquilinos se han casi duplicado desde el 2008 y ya son dos de cada diez. Según el informe de la UGT, en Barcelona un trabajador tendría que destinar el 99% de su salario neto para pagar un alquiler medio de 1.380 euros. Por lo tanto, vivir de alquiler imposibilita la capacidad de ahorro que permite acceder a una vivienda de compra.
El alquiler imposibilita acumular patrimonio
España se aleja de la tradicional «sociedad de propietarios»: cada vez hay más hogares que viven de alquiler mientras la propiedad se concentra más en aquellos que ya disponen de patrimonio. Crecen los inquilinos a la vez que aumenta la concentración de la propiedad.
Si hacemos una comparativa entre 2008 y 2022, los hogares propietarios han pasado de ser ocho de cada diez a poco más de seis de cada diez. Paralelamente, los inquilinos han pasado de ser casi un 12% a estar dos décimas por encima del 19%, y los rentistas se han casi triplicado, pasando del 3,4% al 9,8%, según datos del segundo informe de la serie Vivienda, Consumo y Desigualdad, del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en colaboración con la IFS-CSIC.
De este modo, y a pesar del mantra de que faltan viviendas, el modelo actual beneficia principalmente a quienes ya acumulaban patrimonio. Los que tienen una sola propiedad han disminuido, mientras que los grandes tenedores —los que tienen más de diez inmuebles— han multiplicado su patrimonio inmobiliario por cuatro. Han pasado de 138.000 a 626.000 inmuebles.
Si ponemos el foco en el tipo de arrendadores, solo cuatro de cada diez viviendas de alquiler pertenecen a propietarios con una única vivienda alquilada. Existe una polarización creciente en el mercado, en que los hogares con dos o más inmuebles no paran de crecer. En cambio, aquellos sin inmuebles o los hogares con una sola propiedad —la base histórica del modelo residencial español— cada vez son menos.
Solo cuatro de cada diez viviendas de alquiler pertenecen a propietarios con una única vivienda alquilada
El informe del Ministerio concluye que el problema de la vivienda en España «no es solo de oferta o de precios». Añade que «en menos de dos décadas, dos millones de nuevos inmuebles no han ampliado el acceso a la propiedad. Han profundizado en una estructura dual en que la distancia entre quienes no tienen nada y quienes acumulan mucho no deja de crecer».
Una generación sin patrimonio
Los principales perjudicados del modelo de vivienda actual son los hijos de la crisis inmobiliaria: los jóvenes. Siete de cada diez adultos menores de 34 años viven todavía con sus padres. El principal motivo: el coste de la vivienda, según apunta La encuesta de condiciones de Vida del INE.
Precisamente el acceso a la vivienda es lo que les impide aumentar el capital. La riqueza media de los españoles se ha duplicado en 20 años con una brecha generacional. La participación de los jóvenes en la riqueza neta total del país ha caído hasta el 2,1%. Por el contrario, la de los mayores de 75 años ha aumentado 10 puntos, hasta el 18,3%, según señala el estudio elaborado por Fedea y la Universidad Complutense, junto con la Universidad de Alcalá y Equalitas. El principal elemento de crecimiento de la riqueza neta de los hogares españoles es la vivienda, que no ha beneficiado a todo el mundo por igual.
El principal elemento de crecimiento de la riqueza neta de los hogares españoles es la vivienda, que no ha beneficiado a todo el mundo por igual
El informe señala que, entre los menores de 35 años, «se ha consolidado una barrera estructural para la acumulación de riqueza». Hay una menor capacidad de ahorro ante el elevado precio de la vivienda. «Como consecuencia, los jóvenes no solo acumulan menos activos, sino que una proporción creciente no tiene patrimonio.» Esto, advierte el informe, «limita su estabilidad financiera y su capacidad para afrontar proyectos vitales a largo plazo».
También señala que el modelo patrimonial español, en que la vivienda representa un 80% de los activos, ha favorecido a las generaciones que accedieron en condiciones más favorables. Por otro lado, los jóvenes afrontan barreras estructurales, como el encarecimiento de la vivienda o la precariedad laboral, hecho que limita su capacidad de ahorro.
El resultado es una fractura que va más allá de la vivienda: mientras la riqueza neta agregada de los hogares españoles ha crecido un 80,9% desde el 2008, la de los menores de 35 años ha caído un 76,7%. La dificultad para acceder a la vivienda no solo les impide emanciparse sino que también les impide convertir sus ingresos en patrimonio.
